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当开发商开始排队烂尾,购房者何去何从?

时间:2020-09-20 16:47 公众号:郑州楼市 阅读:14 次



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1.7 亿人围观这栋烂尾楼。

▲昆明别样幸福城

今年7月,住进昆明别样幸福城烂尾楼里的30位业主揪碎了全国网友的心。

▲昆明别样幸福城

昆明别样幸福城2014年开售,价格在8600元每平米左右。根据购房合同开发商应于2015年5月31日交房,如今已经5年过去还没有交房,也没有工人动工,彻底烂尾。

今年6月因为疫情等各方面影响,1332户中收入锐减的30名业主,无奈搬入不通电不通水不通气,甚至连门窗都还没有安装的烂尾楼中,过上了“城市吉普赛人”生活。

▲昆明别样幸福城

电瓶、太阳能供电,住在里边的孩子只能点蜡烛学习;家里住在18楼的每天要往返爬楼梯;用水要么去周边居民艰难讨水,要么只能用污水池里的水;被迫在荒地里开荒种菜,种上青菜、葱、蒜,自给自足,而为了降低生活费用,还要一起搭伙做饭;家里还要承受各种漏水,为了保暖还不得不在自己家里搭帐篷。

在互联网灯光聚焦下,这群“城市吉普赛人”充满了莫名的悲凉与心酸。

事实上昆明别样幸福城,仅仅是偌大的昆明烂尾楼之一。“烂尾楼”在昆明很常见,烂尾时间最长的长达十七八年,烂尾一两年、两三年的项目更是一大堆。据不完全统计,目前昆明烂尾时间最长的楼盘均位于一环地段,包括了晶彩100、鼓楼大厦、三和大厦,烂尾时间都是10多年。

而在前些年昆明轰轰烈烈的造城运动中,昆明留下的烂尾楼高达40多个。

每栋楼、每间房,都收纳了一个个普通家庭的故事、悲情和打碎一地的幸福向往。

而烂尾楼本身也给政府留下了很大的烂摊子,处理难度很大,更是城市形象上的一道伤疤。


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而在昆明别样幸福城之前,郑州也有这样一群吉普赛人。

▲利海托斯卡纳三期

郑州利海托斯卡纳三期,合同约定的开竣工日期为2011年8月8日-2014年3月31日。当时工程临近收尾阶段的时候,利海资金链断裂,建设戛然而止留下了一堆烂摊子。

现场主体建筑已经完工但无配套设施,户内装修已近半,但没有基本的水、电,电梯也没有运行,室外绿化景观几乎未做。

▲利海托斯卡纳三期

▲利海托斯卡纳三期

不过,相对幸运的是业主们的积极自救,努力争取,相关部门的支持,目前三期的住宅已经基本解决了入住的问题,水电等基础生活设施勉强已经可以满足业主的日常生活。

但还遗存很多问题,完全竣工涉及到的相关环节很多,房产证何时能办理?物业公司的问题等等,没有维修基金,怎么进行社区相关维护等等,包括临水临电等问题。

勉强入住的烂尾楼,就像勉强粘补的伤口,裂开的是道道伤疤。

近期澎湃新闻基于人民网领导留言板的数据分析,统计了全国不同地区烂尾住宅的投诉量排名。

▲来源于澎湃新闻

尴尬的是河南省排名第一位。

当然数据样本的选择有一定局限性,但也从一个观察的切面反应了省内的烂尾情况。

比如被媒体广泛报道的南阳等等,处理烂尾楼问题已经是城市的重大命题。

事实上过去一轮二、三线城市房价的上涨已经解救了一大批烂尾楼,比如我们刚去考察过的洛阳,烂尾楼几乎全部复活。但省内仍然有一批烂尾楼遗留是客观问题。

聚焦于郑州,龙湖玖号院、三合里、西郡80派、啓福城、紫金悦城、世纪豪阁、豫森城、美商龙湖壹号等等都是烂尾老选手。幸运的是像龙湖玖号院、三合里赢得了自己的白衣骑士,而其他项目依旧希望渺茫。更揪心的是目前郑州市如名门翠园、清华城等个别项目停工、延期交付的时间确实太久了,业主们心难免不悬起来。

不止是这些项目,全国都一样,每次市场下行,房地产销售惨淡都为这层担忧再度蒙上浓重的阴影。


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相对比于烂尾楼的现实情况,烂尾楼的每次复活难于登天!

烂尾楼复活的三种方法:

a、业主自救 
b、政府收尾  
c、白衣骑士

过去的经验看来烂尾楼往往缺口过大,业主自救、政府收尾成功的案例都非常非常少,而且很难得到品质性解决。


一个现实问题是另一个开发商接手是烂尾楼最有效的解决办法,但前提是这个项目还有足够的可售面积,有利润空间去平衡支出。就像前文我们提到的,房价大涨后很多烂尾楼能够复活,确实是可计算的利润多了很多。

但接盘烂尾楼也有很多暗坑,即便有背调,但原有开发商明里、暗里有多少债务纠葛,账目问题很难算清楚,部分项目接手之后发现各项债务成本之高远超预估。

所以敢于接盘烂尾楼的开发商一定有极大的勇气、雄厚的企业实力和社会责任担当,都是值得大大赞誉的!

郑州就有一个经典案例。

2012年,金水区法院322位法官、干警,每户交纳30万首付款,以5600—5900元/㎡的价格,团购了地产商河南华之业旗下位于金水区东明路、明鸿路项目。

2014年项目停工,华之业资金链断裂,项目宣告烂尾。


这么多年,如此黄金地块一直没有房企接手的核心原因就是担心遗留问题,帐算不清楚。

直到2019年,一家企业站了出来!

2019年10月21日,地块重新竞拍,河南常绿集团以2.99亿的价格竞得。在面对前期业主维权以及各项遗留问题时,常绿更是展现了惊人的魄力,很快做出决定,直接追付1个多亿解决问题。

也就是现在全新面世的常绿东风宸苑,所以从个人角度,对常绿这家企业有很大的好感。同样是在老金水,就像当年花园路正弘去接手思达,才有了如今蓝堡湾和正弘城如今的辉煌。

当然郑州市购房者对常绿相对有点陌生。

▲常绿集团

事实上河南常绿集团已经成立20多年,累计开发面积400万方,服务20多万业主。在省域化战略中,在平顶山、南阳等大放光彩,积累了充沛的现金流和丰富的开发经验。

所以常绿进入郑州首个项目,直击金水核心区,直接挑了一个最难的项目,魄力背后是厚积薄发的企业实力。


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企业的行事轨迹必然有鲜明的注脚和浓重的企业色彩,勇于接盘背后是常绿更受购房者喜欢的企业担当。

在大本营之一的南阳,常绿有一件事情非常出名——南阳常绿运河壹号院的高压线事件。

2017年12月8日,常绿竞得南阳光武西路G2017-18地块,也就是后来的常绿运河壹号院。

注意!这块地是净地竞拍。

常绿运河壹号院销售也一直火爆,事情的转折发生在2019年2月底,常绿运河壹号院外围市政开始竖立了一根又一根高压线。

而因为业主对高压线的抗拒,这件事又演变成了业主对常绿的维权。

客观来说,城市建设、市政建设当中的高压线走向,开发商是没有任何干预权力,而高压线的迁移开发商也无法左右。所以在郑州你几乎没有听说过因为高压线维权的。

但是为了充分照顾业主诉求,常绿还是选择全力与政府沟通,经历半个月左右的艰难协调,高压线迁移改地埋,新增600万元费用,常绿选择全部承担。

实际上,南阳很多项目、很多地块均是地上高压线,这是城市基建的现实情况,开发商并不会去解决。甚至很多开发商自己内部一亩三分地都在偷工减料,自顾不暇。

常绿其实树立了一个很高的企业形象标准,你可以说责任、朴实、敢于承担,也可以说老板、企业有魄力、强决心、大格局令人惊叹。

常绿的企业魄力、大格局不止于此,在产品探索上也令人惊叹。

比如很多郑州购房者对地市内心是有轻视的,甚至对地市的建筑、产品也有很大轻视,印象还停留在老家属院破落年代。

▲常绿卧龙府

常绿南阳的代表性项目常绿卧龙府,从立项开始,就跳脱出了传统城市级住宅产品的思路,大手笔的打造IP级的豪宅产品。为此不惜重金聘请上海日清设计的宋照青、张岩、程虎三位国际知名大师,从建筑风格、景观规划等方面进行高标准规划设计,相比北龙湖项目也不差。

你会惊讶发现,人家在地市已经开始玩郑州北龙湖的产品线了!

这种激荡着的企业进取精神,惊人的魄力格局,或许也能很好解释,为什么是常绿去接手这块地,为什么这块地叫常绿东风宸苑。


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回到常绿东风宸苑,这是一个价值写在脸上的项目。

▲常绿东风宸苑

① 稀缺

老金水没有地。金水路以北、东风渠以南,这块金水区最核心的腹地,汇聚了20年来郑州精英阶层的积淀和文化渗透。

郑州雅颂居、未来天奕释放价格都是3万+,常绿东风宸苑可能是区域内唯一一个性价比项目了。

② 价值

金水老城、东风路、北龙湖,就是价值序列演变。东风路是郑州过去的10年,北龙湖是郑州未来的10年!

③ 配套

▲常绿东风宸苑

交通、地铁、商圈、医疗、生态资源、环境,配套构建了我们生活所有的载体。

而当下存在的配套才叫配套,当下没有的都叫未来。

纬五路小学、东风渠、地铁8号线、花园路商圈,郑州怕是没有比老金水配套更成熟、生活更成熟的区域了。

④ 低容积率

▲常绿东风宸苑

在遍地高容积率,5.0打底的主城区、老金水各种5、6、7、8容积率的当下,常绿东风宸苑3.29的容积率非常非常稀缺。小区规划的10层洋房、16层、20层小高层在恨不得建超高层的主城区也非常奢侈。

⑤ 企业惯性

企业发展逻辑和企业惯性往往是我们去分辨一个企业或者项目最有效的标准。

比如有的企业初时惊艳、后而平平;比如郑州购房者经常吐槽的外来开发商,某某地的XX产品线惊为天人、郑州本地的XX产品线却惨不忍睹。

这是因为有些项目是为了竖口碑,有些项目是为了拓规模,有些项目是为了赚利润。

我们回顾常绿的发展路线就会发现,这是一个稳扎稳打的企业,常绿的城市外拓很谨慎,但到一个城市就会选择深耕,深耕完毕之后才会选择下一个城市。比如平顶山、比如南阳,而做好第一个项目就是深耕这个城市的前提。

所以常绿东风宸苑作为常绿城市群向上拓展的郑州,还是郑州的第一个项目,其重视程度非常之高。这点也将是常绿东风宸苑独有的项目特质。


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2020年是不平静的一年,国内经济、国际地缘政治、平凡人的生活等有浓重的家国色彩。

而通过我们前半年对各个项目工地施工的观察、企业的观察发现,部分企业是有一些问题的。

8月20日,住建部和央行召开了重点房企座谈会,明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。同时也宣布了房企融资的“三条红线”。

房地产金融审慎管理制度“三条红线”也是直接去调控,去督促当下房企去降低负债,降低周转,去保证房地产企业的稳定。

所以今年买房安全性的考虑要大于经济性。

请买看得见摸得着的房子,买配套、区域成熟,特别是主城区的房子,买靠谱企业的房子。


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